Dans le domaine de l’immobilier commercial ou résidentiel, l’expert judiciaire joue un rôle clé dans les différentes transactions. En professionnel assermenté, il vous conseille et vous accompagne dans les situations difficiles ou en cas de litiges. Décryptage de ses différents champs d’intervention dans cet article.
Table des matières
Estimer la valeur d’un bien immobilier
Un expert judiciaire immobilier intervient dans la vente ou dans l’achat d’un bien immobilier. Dans ce cadre, il a pour mission de déterminer la valeur vénale d’un logement ou toute autre infrastructure.
Cette opération permet de connaître le juste prix du bien en question. Cette estimation servira ensuite de référence pour les propriétaires et les potentiels acheteurs. À l’issue de cette procédure, ils pourront s’engager sereinement dans leurs transactions.
L’expertise d’un expert judiciaire immobilier
Outre les transactions immobilières courantes, l’estimation de la valeur d’un bien est nécessaire pour mettre fin à l’indivision des biens de la succession. Dans ce cas, l’expert immobilier intervient pour initier le partage judiciaire des biens immobiliers après une évaluation minutieuse de leur coût. Cela permettra d’éviter les redressements fiscaux éventuels en cas de sous-évaluation ou de surestimation du prix du logement.
Dans le cas d’un divorce, le tribunal a recours à un expert immobilier comme Meniel Marcel pour l’estimation de la valeur des biens, lorsque le partage ne peut se faire à l’amiable. L’impartialité de ce professionnel garantit une liquidation équilibrée entre les époux.
Les différents types de biens expertisés
L’expert immobilier met à profit ses connaissances techniques, juridiques et fiscales pour aboutir à un diagnostic technique fiable et véridique. Aussi, son indépendance et sa neutralité priment sur l’objectivité de l’expertise immobilière à sa charge. Un expert judiciaire immobilier est en mesure d’évaluer la valeur vénale de différents types d’actifs immobiliers comme :
Les biens destinés à l’habitation
Il s’agit, notamment, des appartements, des immeubles et des maisons. À cela, s’ajoutent les châteaux et propriétés de maître.
Les immobiliers d’entreprise
Ce sont principalement les locaux professionnels. Nous citons également les bâtiments industriels et les entrepôts. Les propriétés agricoles sont aussi incluses dans cette catégorie :
- les locaux commerciaux, comme les boutiques, les résidences de services, les hôtels et les restaurants,
- les avoirs fonciers constructibles ou non, ainsi que les terrains agricoles.
Les facteurs de valorisation d’un bien
Quel que soit le type d’actifs immobiliers, différents critères sont considérés par l’expert immobilier pour pouvoir la valoriser. Ces facteurs sont d’ordre :
- environnemental : relatif à l’identité du lieu d’implantation du bien,
- juridique : se rapportant aux droits et aux restrictions appliqués au bien,
- physique : ce sont les aspects techniques et esthétiques,
- économique : dépendant fortement de l’évolution du marché immobilier.
Il faut savoir que chacun de ces critères aura une importance différente suivant la typologie du bien. Selon les cas, il sera donc déterminant sur l’estimation de la valeur vénale. A contrario, les autres critères serviront pour jauger la valeur théorique pré-posée.
Constater les défauts de construction
Si vous envisagez un investissement immobilier, le concours d’un expert judiciaire immobilier vous permettra de relever les défauts de construction et les malfaçons éventuels. À l’issue d’une expertise technique, ce professionnel analysera les facteurs susceptibles de compromettre la solidité du logement et donc la sécurité des occupants.
Il s’agit, par exemple, des défauts techniques proprement dits, des fissures, des infiltrations et de l’insalubrité. Les faits constatés seront ensuite enregistrés dans un rapport d’expertise officiel.
Par ailleurs, un expert immobilier est en droit de vérifier l’efficacité énergétique d’un logement. Il aura pour mission d’en analyser la performance et de repérer les zones de déperdition de chaleur pour pouvoir proposer des solutions de gestions efficaces. Il est aussi en droit de délivrer le passeport énergétique d’une habitation.
Faire un état des lieux locatifs
Pour un bien en location, il est recommandé de faire un état des lieux d’entrée. Il permet de se protéger des litiges possibles à la fin du contrat de bail, que vous soyez propriétaire ou locataire. Ce constat peut se faire lorsque la maison ou le local est inoccupé. Il est aussi possible de le réaliser au cours des 15 premiers jours de location, si le bail n’excède pas une année. Autrement, l’état des lieux se fera au cours du premier mois d’occupation. Dans ce contexte, l’expert immobilier enregistrera un descriptif détaillé du bien en location. Il proposera également des recommandations d’usage.
Si les responsabilités du locataire ne sont pas respectées et que des dégâts sont constatés, il est de votre droit, en tant que propriétaire, de réclamer une réparation des dommages constatés. Pour cela, il va falloir prouver que ces derniers ont été réellement causés par le locataire.
Si tel est le cas et qu’aucun accord à l’amiable ne peut être passé avec ce dernier, l’intervention d’un expert immobilier sera d’une grande aide. Il sera amené à faire une comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Pour cela, il faudra relever les défauts mentionnés dans la demande que vous aurez préalablement envoyée. Une fois cela fait, l’expert immobilier sera en mesure d’estimer le montant du dédommagement. Celui-ci peut être couvert par la garantie locative. Le cas échéant, il faudra passer un accord d’indemnisation avec le locataire ou faire appel au juge de paix.
Fournir une preuve pour une contestation
Un expert immobilier peut intervenir pour la réalisation d’une contre-expertise afin de contester un diagnostic immobilier. Cela peut se faire à la vente, à l’achat ou suite à une location de bien immobilier, en cas de constatation d’un vice caché ou de litige. La contre-expertise peut aussi être réalisée pour avoir plus de certitude sur la véracité des informations stipulées dans le diagnostic immobilier.
S’il s’agit d’une propriété foncière, le recours à un expert immobilier permettra de régler les conflits liés à la limitation de terrain et au bornage. Il est aussi requis lors de l’évaluation d’un mur mitoyen.
Avant de vous lancer dans une procédure de contestation, certaines précautions doivent être prises. Un diagnostic peut se révéler incomplet, et non faux, en fonction de la date à laquelle il a été réalisé.